¿Cómo funciona el Sistema de Amortización Francés en España?
La práctica totalidad de las hipotecas firmadas en España (tanto a tipo fijo como variable) se rigen por el sistema de amortización francés. Su principal característica es que la cuota mensual se mantiene constante (mientras el tipo de interés no varíe), pero la composición interna de la cuota evoluciona con el tiempo:
- En los primeros años: La mayor parte de la cuota mensual corresponde al pago de intereses bancarios y apenas se amortiza capital prestado.
- En los últimos años: La proporción se invierte: casi la totalidad de la cuota mensual se destina a devolver el capital principal pendiente y la cuantía de intereses es mínima.
Por este motivo, cuanto antes realices una amortización extraordinaria, mayor será el ahorro multiplicador de intereses futuros.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?
🎯 Reducir Plazo (Ahorro Máximo)
Mantienes la misma mensualidad a la que ya estás acostumbrado, pero acortas varios años de vida de tu préstamo. Al eliminar años de deuda, dejas de generar intereses durante todo ese tiempo, logrando un ahorro financiero sustancialmente superior.
🛡️ Reducir Cuota (Seguridad y Liquidez)
Mantienes la misma fecha de finalización pero pagas una mensualidad menor cada mes. Es la opción recomendable si prevés una bajada de ingresos futuros, si tus cuotas actuales ahogan tu economía doméstica o si prefieres destinar esa liquidez mensual extra al ahorro o inversión.
Comisiones Máximas por Amortización Anticipada (Ley 5/2019)
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019 establece límites máximos legales que ningún banco español puede superar por compensación por reembolso o amortización anticipada:
| Modalidad | Periodo Inicial | Periodo Posterior |
|---|---|---|
| Hipoteca Tipo Fijo | Máx. 2,00% (Primeros 10 años) | Máx. 1,50% (A partir del año 11) |
| Hipoteca Tipo Variable | Máx. 0,15% (Primeros 5 años) o 0,25% (Primeros 3 años) | 0,00% (Totalmente gratuita a partir del 4º o 6º año) |
Preguntas frecuentes sobre amortización de hipoteca
¿Qué es mejor al amortizar hipoteca: reducir cuota o reducir plazo? ▼
Matemáticamente reducir el plazo siempre ahorra sustancialmente más intereses, ya que dejas de pagar intereses sobre el capital pendiente durante los meses suprimidos. Por el contrario, reducir cuota alivia la carga de gastos fijos mensuales y proporciona mayor desahogo presupuestario inmediato.
¿Cómo calcula las cuotas el Sistema Francés en España? ▼
El sistema francés calcula una cuota constante periódica donde al principio el componente de intereses es muy elevado y el de capital reducido. A medida que avanza el préstamo, los intereses disminuyen y la porción de amortización de capital aumenta exponencialmente.
¿Qué comisiones máximas puede cobrar el banco por amortización anticipada? ▼
Según la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en tipo fijo el tope es del 2% los primeros 10 años y 1,5% después. En tipo variable, el banco solo puede cobrar el 0,15% los 5 primeros años o 0,25% los 3 primeros, siendo 0% posteriormente.
¿Puedo desgravar la amortización anticipada en la declaración de la Renta? ▼
Solo si adquiriste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y te aplicas el régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual (15% de lo pagado hasta una base máxima de 9.040 euros anuales).